Siempre es un acierto invertir en un edificio ecológico y sostenible, sea construyendo uno nuevo o mejor aún, rehabilitándolo. Está demostrado que estos edificios son mejores lugares para vivir y trabajar por su calidad ambiental interior, y también lo son para el medioambiente por la reducción de sus impactos.

Pero, desde el punto de vista del propietario o promotor,

¿Cómo mejora la sostenibilidad la valoración de un inmueble?

El factor diferencial de un edificio sostenible reside en su mayor calidad respecto a los edificios convencionales. Esa calidad la adquiere al cumplir con estándares de construcción que van mucho más allá de los estándares normativos habituales. Debido a esto, destacan en su entorno. Con todo, hay que tener en cuenta que:

Por el hecho de ser unos edificios diferentes, también debe serlo la manera de diseñarlos, construirlos, gestionarlos y promocionarlos. De lo contrario, pueden no verse cumplidas las expectativas de retorno de la inversión.

Algunas de las características que más distinguen a los edificios sostenibles son:

  • Envolvente térmica eficiente
  • Instalaciones de bajo consumo
  • Instalaciones de energía renovable
  • Calidad ambiental interior térmica, lumínica y acústica
  • Materiales ecológicos
  • Procesos constructivos de menor impacto ambiental
  • Generación de menos residuos en la construcción
  • Reutilización y reciclaje
  • Cuidado en la salud y seguridad para los operarios

Para poder hacer una buena valoración es esencial contar con información veraz. En el caso de los edificios sostenibles, la clave para los propietarios y promotores está en demostrar cómo y en qué grado se suman sus beneficios y poder argumentar sus ventajas competitivas.  Para ello es interesante contar con la máxima información técnica, información capaz de poder medir y cuantificar esos beneficios.

Ejemplos de información relevante para una tasación:

  • Certificaciones de sostenibilidadLEED, BREEAM, MINERGIE, DGNB, VERDE, etc
  • Informes de commissioning
  • Auditorías energéticas
  • Documentación justificativa de soluciones constructivas o de instalaciones
  • Certificados de materiales utilizados
  • Informes de monitorización
  • Histórico de facturas de suministros

Es importante conocer qué tiene en cuenta un tasador en el momento de valorar un edificio y ver cómo la sostenibilidad suma argumentos a favor en cada uno de estos factores.

Básicamente hay 4 puntos que determinan la tasación de un edificio:

Cada uno de estos elementos tiene un impacto en el valor y cuánta más información esté disponible para acreditarla ante el tasador, mejores serán los resultados. Se trata de usar todas y cada una de las características y datos ecológicos de alto rendimiento para maximizar la valoración. Para ello es aconsejable que el propietario o promotor tome medidas proactivas para resaltar sus impactos positivos.

1. Generación de Ingresos   

Es la capacidad de un edificio para producir ganancias gracias a su atractivo en el mercado. En muchos mercados se están imponiendo alquileres más altos para edificios sostenibles, ya que las más grandes y prestigiosas empresas están cada vez más dispuestas a pagar una prima de alquiler por los espacios “verdes”.

Para las empresas el arrendamiento de este tipo de edificios o locales es una oportunidad para demostrar un compromiso con la sostenibilidad, atraer a los mejores empleados y mejorar la productividad.

Las estadísticas corroboran esta tendencia creciente y demuestran cómo los edificios verdes que cuentan con una certificación de sostenibilidad como LEED o similar sobrepasan claramente a sus homólogos corrientes en niveles más altos de alquiler.

2. Tasa de Ocupación            

La tasa de ocupación mide el tiempo en que un edificio o local de alquiler está ocupado. O dicho de otra manera, tiene en cuenta los «tiempos muertos» en que por alguna razón no se están generando rentas.

Además de que el inmueble esté el mayor tiempo posible alquilado, es importante también el índice de rotaciones, o número de inquilinos que lo arriendan en un periodo de tiempo.

Este factor es importante ya que el propietario pierde menos rentas por el hecho de reducir los tiempos muertos cuando hay cambio de inquilinos, o en la disminución de los costes de reacondicionamiento al liberar el espacio.

Las características verdes de un edificio son en muchos casos el principal motivo de que los arrendatarios sean más estables y alquilen por más tiempo el edificio o local. Esta vinculación de la sostenibilidad con el aumento de la tasa de ocupación es uno de los argumentos más sólidos para defender un incremento del valor inmobiliario.

3. Gastos de Explotación     

La propuesta de valor más directa de poseer un edificio sostenible y ecológico es una factura de suministros más baja en base al cumplimiento de los parámetros estrictos, marcados por certificaciones como LEED, MINERGIE, BREEAM DGNB, etc. Estos estándares establecen unos requisitos muy por encima de las legislaciones vigentes, lo que se traduce en una notable reducción de gastos y en consecuencia un aumento del ingreso operativo neto (NOI).

Si según el contrato de arriendo los suministros corren a cargo de la propiedad, cualquier pequeño ahorro en esta partida dispara la valoración del inmueble.

A todo esto se suman los ahorros en mantenimiento, que también se traducen en valor. Los propietarios de edificios pueden reducir los costes instalando componentes más duraderos, como por ejemplo iluminación LED.

4. Mitigación del Riesgo       

El valor de las propiedades sostenibles también se hace notar en la reducción del riesgo de obsolescencia, ya que están por delante de los estándares habituales. Se encuentran mejor preparados para afrontar las exigencias de nuevas leyes y el aumento de los precios de la energía, así como las cambiantes preferencias de los consumidores.

Reconociendo la seguridad relativa de los estos activos, algunas grandes compañías aseguradoras ofrecen descuentos para edificios sostenibles.

Los propietarios pueden contribuir a la mejora de la tasación de su inmueble mediante documentación que demuestre las medidas de mitigación de riesgos llevadas a cabo, como por ejemplo el proceso de commissioning o puesta en servicio. Aún mejor si se trata del commissioning avanzado.

 

 

 

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