¿Sale a cuenta apostar por la arquitectura sostenible?

¿Cuánto me va a costar? Es la primera pregunta que hacen los posibles promotores o inversores cuando se les plantea apostar por una arquitectura sostenible. Pensando en ellos, he decidido escribir este artículo basándome en las conclusiones del estudio:

«The Business Case for Green Building» redactado por el World Green Building Council.

Este organismo mundial está constituido por los Consejos Verdes de 94 paises, que han confeccionado informes a partir de los datos de sus respectivos territorios . El documento «The Business Case for Green Building» está a disposición del público para su lectura y descarga.

 

En palabras de Rick Fedrizzi, presidente del World GBC,

«Todos nosotros tenemos un objetivo común: crear un medio urbanizado que proporcione a las personas espacios mejores y más saludables para vivir, trabajar y disfrutar.

Sin embargo, quienes trabajamos en esta industria sabemos que las buenas intenciones no bastan. Las construcciones verdes deben destacarse por una serie de factores, incluyendo, sobre todo, los del ámbito financiero«.

El objetivo de estos estudios es, por tanto, aportar datos objetivos y cuantificables a promotores, inversores y arrendatarios para ayudarles en la toma de decisiones de sus inversiones.

Las conclusiones se resumen en los siguientes puntos:

  • COSTES DE DISEÑO Y CONSTRUCCIÓN
    • Caso de Éxito: Oficinas de nueva construcción en Santiago de Chile
  • VALOR COMO ACTIVO
    • Caso de Éxito: Rehabilitación integral de oficinas en Londres
  • AHORROS OPERACIONALES
    • Caso de Éxito: Oficinas con nueva iluminación LED en Nueva York
  • BENEFICIOS INDIRECTOS
    • Mitigación de riesgos
    • Aumento de la productividad

 

• Costes de Diseño y Construcción

Los estudios demuestran que la construcción sostenible no tiene necesariamente que ser más costosa que una construcción convencional. La clave para ahorrar costes es integrar las estrategias ecológicas cuanto antes al programa y planteamiento económico del proyecto.

Pueden haber costes adicionales asociados en comparación con los proyectos de edificios convencionales, pero el recargo por lo general no es tan alto como se tiende a pensar en la industria.

Es la llamada «Brecha de la Percepción», que consiste en la presunción generalmente adoptada por la mayoría de que los costes adicionales ascienden entre un 15 y 20% (incluso algunos llegan al 29%). La experiencia demuestra que la media de la inversión extra real ronda el 5 ó 6%.

Si bien es cierto que a mayor nivel de certificación mayores son los costes asociados, éstos han disminuido considerablemente en los últimos años debido al desarrollo de nuevas soluciones más sostenibles en la industria de la construcción que facilitan alcanzar los objetivos y al mayor conocimiento técnico.

También el incremento constante de las exigencias normativas ha hecho que, lo que antes se entendía como un sobrecoste, ahora pase a ser obligatorio por ley.

 

CASO DE ÉXITO: Oficinas de nueva construcción en Santiago de Chile

Encontramos casos como el edificio de Oficinas de 16 plantas Nueva Costanera Lyon I en Santiago de Chile, promoción de la Inmobiliaria Almahue, que consiguió el certificado LEED PLATA con CERO sobrecostes.

Foto: © Nico Saieh

 

En 2009, en un contexto de crisis global, Inmobiliaria Almahue decidió apostar por la sostenibilidad como factor diferenciador. Desde el principio su objetivo fue conseguir la certificación LEED como factor comercial clave.

El resultado fue que, a pesar de las difíciles circunstancias económicas, las 54 oficinas se vendieron antes de finalizar el proyecto.

 

 

• Valor como activo

Es evidente que la sostenibilidad aplicada al sector inmobiliario otorga una serie de valores a los edificios que hace que éstos sean más deseables y por tanto más competitivos en el mercado.

Según datos de estudios realizados desde 2003, comparando los precios de venta de edificios eco-sostenibles con otros semejantes de construcción convencional de su mismo entorno, los primeros aumentaron su valor de mercado hasta en un 30%. Los valores promedio parece que oscilan entre el 10% y el 20%.

Aún siendo cierto que poseer una certificación tipo LEED, BREEAM, MINERGIE, etc es un factor de gran peso en este aumento de valor, hay ciertos matices. En algunos mercados se detecta que, aunque se obtenga una certificación de nivel básico, el incremento de valor ya es notable. En otros en cambio, el aumento de valor sólo es significativo para los niveles de certificación más altos, como LEED PLATINO o BREEAM Muy Bueno, por ejemplo.

Igualmente en el mercado de alquiler, los estudios revelan un incremento de un 3% en el precio del arriendo por cada nivel de certificación que se aumenta, llegando incluso hasta un 17% más.

 

CASO DE ÉXITO: Rehabilitación integral de oficinas en Londres

Foto: © Prupim Real Estate

 

PRUPIM Real Estate tenía un edificio de oficinas ineficiente y obsoleto para el que buscaba inquilinos. Apostó fuerte por la sostenibilidad y emprendió una reforma integral que le permitió proteger el valor de su activo y conseguir un arriendo a 10 años con una empresa, la promotora y constructora Skanska, con un fuerte compromiso social con la sostenibilidad.

El edificio recibió los certificados LEED PLATINO + BREEAM Muy Bueno, lo que ha aumentado su índice de ocupabilidad.

Actualmente Prupim y Skanska trabajan codo con codo en la gestión eficiente del edificio y están obteniendo unos ahorros de 28.000 £ anuales en agua y energía.

 

 

• Ahorros operacionales

La verdadera prueba de fuego de los edificios sostenibles llega en el momento de poner en uso el edificio. Todo va a depender del grado de eficiencia que alcance en la fase de ocupación. La justificación de los costes extra aportados en la fase de proyecto y construcción y el incremento del valor inmobiliario reside en gran medida en 2 puntos clave:

  1. La capacidad demostrada de ahorrar en suministros
  2. Menores costes de mantenimiento

Es en este momento cuando entra en juego la gran clave del éxito: una cuidada y minuciosa puesta en marcha de las instalaciones (commissioning), antes de que el edificio se ocupe.

El commissioning siempre se realiza, pero hay un grado más alto de rigurosidad (el llamado commissioning avanzado), caracterizado por unas pruebas más minuciosas que marcarán la diferencia. Este commissioning avanzado, muchas veces olvidado, determina el ajuste óptimo de las instalaciones para su perfecto funcionamiento en función de los requerimientos del edificio y su ocupación.

Las evidencias revelan que hay una gran diferencia de ahorros entre las nuevas construcciones y las rehabilitaciones, a favor de las primeras. En Nueva Construcción estamos hablando de una franja de ahorro en energía del 25-50% y una media de ahorro en agua potable del 39%. Los ahorros globales en rehabilitación oscilan entre el 3% y el 15%.

Otros beneficios económicos asociados a los edificios verdes, que muchas veces se olvidan, son:

  • Reducción de impuestos (renta, patrimonio, impuestos municipales, etc), según las leyes locales.
  • Primas de seguros más bajas.
  • Menores costes de rehabilitación (ya que la calidad de partida será mayor).

 

CASO DE ÉXITO: Oficinas con nueva iluminación LED en Nueva York

Foto: © Zimbio

Las oficinas centrales de Ernst & Young en Times Square son un ejemplo de inversión inteligente. El edificio de 32 plantas  renovó toda su iluminación por un sistema LED de alta eficiencia.

El proyecto abarcó nuevos y más eficientes accesorios personalizados, sensores de ocupación y controles para administrar el uso y la instalación de la luz en todas las oficinas, salas de conferencias y espacios comunes del edificio.

Este reacondicionamiento le permite a la empresa ahorrar cerca de US$ 1 millón cada año, reduciendo a la mitad sus costes de energia y mantenimiento (un 54%, cerca de 2,9 millones de kWh).

Pero no es sólo cuestión de dinero. La iniciativa también evita la liberación a la atmósfera de más de 900.000 kilos de emisiones de CO2 cada año.

Además se cuidó el confort de los usuarios llevando a cabo la renovación sin afectarles ni a ellos ni a su trabajo, gracias a una cuidada planificación. El resultado ha sido una mejora en los niveles de iluminación y por tanto en su satisfacción.

 

 

• Beneficios indirectos

Además de los puntos vistos hasta ahora, hay otros dos aspectos positivos de la sostenibilidad aplicada a la arquitectura, que son:

  • Mitigación de riesgos:

    El hecho ir por delante en cuestión de eficiencia energética, reducción de emisiones de CO2 asociadas,  calidad ambiental, reducción en consumo de agua etc hace que estos edificios estén ya preparados y minimicen el riesgo de quedar desfasados por futuras regulaciones cada vez más estrictas en materia de sostenibilidad. Por tanto, el riesgo de perder valor inmobiliario a largo plazo se reduce al máximo.

  • Aumento de la productividad:

    Sobretodo aplicado a los centros de trabajo como oficinas. El bienestar de los usuarios que se consigue en este tipo de edificios, gracias al cuidado en la elección de materiales, iluminación natural, adecuada renovación del aire interior, redunda en el confort y por ende en la productividad de las personas. Este apartado lo he tratado con más extensión en un artículo de mi blog. Puedes consultarlo, clickando en este enlace:

    🔗 Relación entre Salud, Bienestar y Productividad en Oficinas